maandag 20 december 2010

Kantoormeters genoeg!

Vraaguitval zorgt voor problemen
Er is momenteel op de kantorenmarkt sprake van zowel een conjunctureel als van een structureel probleem. Vraaguitval tijdens een economische recessie is niet uitzonderlijk, maar levert momenteel een groot probleem op. Er is dus duidelijk meer aan de hand. Het aantal in gebruik zijnde vierkante meters kantoorruimte neemt als gevolg van een afnemende vraag naar vierkante meters kantoorruimte niet meer toe (zie onderstaande tabel).

*1.000 m2 vvo
voorraad
in gebruik
aanbod
2006
42.895
36.718
6.177
2007
44.329
38.281
6.048
2008
45.496
39.750
5.746
2009
45.725
39.793
5.932
2010
46.008
39.750
6.258
2011
 
 
7.046


Bron: DTZ

Bouwen voor leegstand
Gevolg is dat er sinds 2008 alleen maar voor de leegstand is gebouwd. Wat er nieuw werd bijgebouwd viel er in de bestaande voorraad weer af. De markt kan ook niet meer groeien, want het aantal kantoorwerkers neemt niet meer toe, terwijl er bovendien per persoon ook nog minder kantoormeters nodig zijn.

Varkenscyclus
Sinds 2002 ligt het leegstandspercentage in Nederland hoger dan 9%. Door de lange voorbereidings- en bouwtijd is de kantorenmarkt inelastisch. Dat veroorzaakt de bekende varkenscyclus. Echter, de opgang uit de varkenscyclus kan alleen plaatsvinden als de economie groeit en er geen sprake is van een structurele overproductie. Dat laatste is in het afgelopen decennium gebeurd door het overaanbod van goedkoop geld, dat zich een weg baande naar de kantorenmarkt. Door de lage rente leverde investeren in vastgoed meer rendement op dat dan beleggen in aandelen of obligaties. Zowel de markt als de overheid heeft hier toen de revenuen van geplukt. Door de enorme overproductie die toen ontstond moet men nu op de blaren zitten. Niemand had de regie, niemand hield het geheel in de gaten. Er werd alleen gekeken naar de nieuwbouw en wat het opleverde. Zo ontstond het huidige probleem op de kantorenmarkt.

Grote verschillen
Het oplopen van het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland zegt echter niet alles. De verschillen zijn groot: van gemeente tot gemeente en binnen die gemeenten van locatie tot locatie. Tegenover goed lopende kantoorgebieden staan locaties met stijgende leegstand en optredende verpaupering. Deze tweedeling zal naar verwachting in de toekomst alleen nog maar toenemen. Om deze boel in beweging te krijgen is een goede analyse van de kantorenmarkt noodzakelijk.

Analyse op gemeentelijk niveau
Een dergelijke analyse kunnen wij voor u verzorgen zowel op provinciaal als op gemeentelijk niveau. De werking van de markt van de laatste vijf jaar wordt als eerste in beeld gebracht. Voor elke locatie wordt een portfolio gemaakt: waar zijn de sterke en waar de zwakke kantoorpanden te vinden. Op basis daarvan worden productmarkt combinaties gemaakt waar wordt aangegeven waar die locatie sterk in is en waar de kansen liggen. Want teveel aan kantoormeters, wil nog niet zeggen dat er de goede kantoormeters liggen. Nieuwbouw moet altijd mogelijk blijven om de kantorenvoorraad up-to-date te gehouden. Het moet echter afgewogen gebeuren en onderdeel vormen van een kantorenvisie.
De kantorenmarkt laat haar positie als investeringsvehikel achter zich en richt zich vooral op de werkelijke vraag naar kantoren, namelijk die van de gebruiker.

Martin Stijnenbosch

I&O Research Nieuwegein
STOGO onderzoek + advies

030-2334342
m.stijnenbosch@stogo.nl

Naam:
Email:
Onderwerp:
Bericht:
x